宅建業法

解説: 宅地建物取引業法第2条第2号では、宅地建物取引業とは「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定義されています。自ら貸主となる賃貸は取引業に含まれず、管理業も別制度の対象です。自己所有地の単発…

根拠法令: 宅地建物取引業法第2条第2号

解説: 宅建業法第3条により、2以上の都道府県に事務所を設置して宅建業を営む場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内のみに事務所を置く場合は当該都道府県知事免許となります。免許の有効期間は5年で、更新を受けなければ効力を失います。個人・法人を問わず免許の区分は事務所設置の範囲により決まり…

根拠法令: 宅地建物取引業法第3条

解説: 宅建業法第5条の欠格事由では、宅建業法違反、暴力行為等処罰法違反、背任罪など一定の罪で罰金刑に処せられ、刑の執行を終わってから5年を経過しない者は免許を受けられません。宅建業法違反の罰金刑については3年ではなく5年待機が必要です。道路交通法の単なる罰金刑は欠格事由に該当しません。…

根拠法令: 宅地建物取引業法第5条

解説: 宅建業法第46条第4項により、宅建業者は国土交通大臣が定める報酬の額を事務所ごとに公衆の見やすい場所に掲示しなければなりません。提示義務ではなく常時掲示義務です。標識の掲示(第50条)、帳簿の備付け(第49条)、従業者名簿の備付け(第48条)はいずれも事務所ごとの義務です。従業者…

根拠法令: 宅地建物取引業法第46条、第48条、第49条、第50条

解説: 宅建業法第18条により、宅地建物取引士の登録を受けるためには、試験合格に加えて2年以上の実務経験(又はこれに代わる登録実務講習の修了)が必要です。登録自体に有効期間はなく(取引士証の有効期間は5年)、登録を受ける都道府県知事は試験合格地の知事で、住所変更等に伴う登録の移転制度(第…

根拠法令: 宅地建物取引業法第18条

解説: 宅建業法第3条第4項により、更新申請が有効期間満了日までに処分されない場合、処分がなされるまでは従前の免許がなお効力を有するとされています。更新申請は満了日の90日前から30日前までに行う必要があります(施行規則第3条)。更新後の免許の有効期間は5年で、旧免許の満了日の翌日から起…

根拠法令: 宅地建物取引業法第3条第4項、施行規則第3条

解説: 宅建業法第5条第1項第12号により、法人の役員又は政令で定める使用人のうちに欠格事由に該当する者がいる場合、法人の免許も拒否・取消しの対象となります。取締役が懲役刑(執行猶予付きを含む)を受けた場合、刑の執行猶予期間中は欠格事由に該当するため、A社の免許取消しの対象となります。「…

根拠法令: 宅地建物取引業法第5条第1項第12号

解説: 宅建業法第7条により、従前の免許の対象となる事務所設置状況が変わった場合、新たに必要となる免許権者の免許を受ける必要があります(免許換え)。1都道府県内のみだった業者が他の都道府県に事務所を設置した場合は国土交通大臣免許への免許換えが必要です。逆も同様で、大臣免許から知事免許への…

根拠法令: 宅地建物取引業法第7条、第66条

解説: 宅建業法第25条及び政令第2条の4により、営業保証金は主たる事務所1,000万円、その他の事務所ごとに500万円を供託しなければなりません（これが正しい記述）。「主たる事務所のみを設置する業者の営業保証金は500万円」は誤りで、主たる事務所だけでも1,000万円が必要です。供託所…

根拠法令: 宅地建物取引業法第25条、政令第2条の4

解説: 宅建業法第64条の9により、保証協会の社員である業者が納付する弁済業務保証金分担金は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所ごとに30万円です。社員となった業者は営業保証金の供託が免除されます(第64条の13)。社員たる地位を失った場合は1週間以内に営業保証金を供託しなければ…

根拠法令: 宅地建物取引業法第64条の9、第64条の13

解説: 宅建業法第34条の2により、一般媒介は他業者への重複依頼・自己発見取引とも自由、専任媒介は他業者への重複依頼が禁止(自己発見取引は可)、専属専任媒介は重複依頼と自己発見取引の両方が禁止です。専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月を超えることができず、それより長い期間を定めても3…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2

解説: 宅建業法第34条の2第5項及び施行規則第15条の10により、専任媒介契約は契約締結日から7日以内(休業日を除く)、専属専任媒介契約は5日以内(休業日を除く)に指定流通機構への登録義務があります。一般媒介契約には法定の登録義務はありません。選択肢4の「専属専任媒介は5日以内(休業日…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2、施行規則第15条の10

解説: 宅建業法第34条の2第9項により、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、依頼者に業務処理状況を報告しなければなりません。一般媒介契約に法定の報告義務はありません。報告の方法は文書・電子メール等で、口頭でも可能とされますが、書面主義が求められる場面…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2第9項

解説: 宅建業法第34条の2第1項により、媒介契約書面の記載事項は、(1)宅地建物の表示、(2)売買すべき価額、(3)媒介契約の種類、(4)既存建物の建物状況調査のあっせんに関する事項、(5)有効期間・解除に関する事項、(6)指定流通機構への登録に関する事項、(7)報酬に関する事項、(8…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2第1項

解説: 宅建業法第34条の2第2項により、宅建業者が媒介契約に際して売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないとされています。根拠の明示は口頭でも差し支えないとする解釈もありますが、トラブル防止のため書面化が望ましいとされます。不動産鑑定士の…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2第2項

解説: 宅建業法第34条の2の期間制限(3か月)は専任媒介・専属専任媒介にのみ適用され、一般媒介契約には法定の期間制限はなく当事者の合意で自由に定められます。自動更新は禁止されており、更新には依頼者の書面等による申出が必要です(専任・専属専任に明示規定)。一般媒介には法定の報告義務もあり…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2

解説: 宅建業法第35条により、重要事項説明は契約成立前に、宅地建物取引士が取引士証を提示した上で、買主・借主等に対して書面を交付して説明しなければなりません。書面には取引士の記名が必要です(令和4年改正で押印は廃止)。取引士以外の者が説明することはできず、書面交付と説明の両方が義務です…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条

解説: 宅建業法第35条の重要事項説明書の記載事項には、登記された権利、法令に基づく制限、私道負担、ライフライン整備状況、代金以外の金銭、契約の解除、手付金等の保全措置、損害賠償額の予定等が含まれます。ただし損害賠償額の予定・違約金については「定めがある場合にはその内容」を記載します。一…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、第37条

解説: 宅建業法第35条及び施行規則第16条の4の3により、宅地の貸借の媒介において重要事項として説明すべき事項には、契約期間及び更新に関する事項、敷金等の精算に関する事項、土砂災害警戒区域内にある旨、用途地域による用途制限の概要などが含まれます。一方、住宅金融支援機構の融資あっせんは「…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、施行規則第16条の4の3

解説: 区分所有建物の売買における重要事項は施行規則第16条の2で詳細に規定されており、専有部分の利用制限、共用部分の規約、専用使用権、管理費・修繕積立金、修繕の記録等が含まれます。売買代金の分割払いは「代金以外に授受される金銭」や「契約の解除」に関する事項として定めがある場合にのみ記載…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、施行規則第16条の2

解説: 宅建業法第35条の2により、供託所等に関する説明は、契約が成立するまでの間に、保証協会の社員でない業者は営業保証金の供託所及び所在地、社員である業者は保証協会の名称・所在地及び弁済業務保証金の供託所・所在地を相手方に説明することとされています（これが正しい記述）。「契約成立後に行…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条の2

解説: IT重説は2017年に賃貸で先行導入され、2021年に売買・交換でも解禁されています。「売買の重要事項説明は対面でのみ行うことができる」とする記述は誤りです。2022年施行の宅建業法改正(デジタル改革関連法)により重要事項説明書を電子交付することも認められるため、「電子交付は認め…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、施行規則

解説: 宅建業法第35条第6項により、宅建業者間の取引では、重要事項説明書の作成・交付は必要ですが、説明(口頭説明)については省略することが認められています。これは相手方も同業者で専門知識を有することが前提の合理化措置です。書面そのものの交付は必要で、取引士の記名も必要です。

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条第6項

解説: 宅建業法第34条の2第1項第4号により、既存建物の売買・交換の媒介契約書面には、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければなりません。建物状況調査(インスペクション)は既存建物が対象で、実施自体は義務ではなく「あっせん」の有無を記載するに留まります。建物状況調…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2、第35条

解説: 2020年8月施行の宅建業法施行規則改正により、市町村が配布している水害ハザードマップに取引対象の宅地建物の位置を示し、水害リスクを説明することが義務化されました(施行規則第16条の4の3第3号の2)。売買・交換・貸借のすべてで必要です。マップは市町村作成のものが対象で、取引対象…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、施行規則第16条の4の3

解説: 貸借の場合の重要事項説明事項(施行規則第16条の4の3)には、設備整備状況、契約期間・更新、定期借家権の旨、敷金の精算等が含まれます。建物の建築確認日や竣工検査日そのものは記載事項ではなく、売買の場合に建築確認番号等が登記関連事項として扱われる程度です。貸借で必須とされているのは…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、施行規則第16条の4の3

解説: 宅建業法第37条により、契約書面は契約成立後遅滞なく、契約の当事者(媒介の場合は双方)に交付しなければなりません。取引士の記名が必要で(押印は2022年の改正で廃止)、書面の電子交付も相手方の承諾があれば可能です(第37条第4項・第5項)。貸借契約でも媒介・代理を行った業者に交付…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条

解説: 宅建業法第37条第1項により、売買の契約書面の必要的記載事項は、当事者の表示、宅地建物の表示、代金額・支払時期・支払方法、引渡時期、移転登記の申請時期、その他です。損害賠償額の予定や違約金の定めは「定めがある場合はその内容を記載」する任意的記載事項で、定めがなければ記載不要です(…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条第1項

解説: 宅建業法第37条により、媒介を行った業者は売買契約当事者の双方(売主・買主)に37条書面を交付しなければなりません。代理の場合も代理により契約を成立させた当事者とその相手方の双方に交付します。自ら売主となる業者は買主に交付します。35条書面と異なり、37条書面は宅建業者同士の取引…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条

解説: 貸借の37条書面の必要的記載事項は、当事者の表示、宅地建物の表示、借賃の額・支払時期・支払方法、引渡時期です。借賃以外の金銭(敷金・礼金等)の授受については「定めがある場合にその額・授受時期・授受の目的」を記載する任意的記載事項です(定めがなければ記載不要)。また、貸借では移転登…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条第2項

解説: 35条書面(重要事項説明書)と37条書面(契約書面)は、交付時期(契約前と契約後)、内容、法的意味が異なるため同一の書面で兼ねることはできず、それぞれ別個に作成・交付しなければなりません(国土交通省解釈・運用の考え方)。両書面とも取引士の記名が必要で、35条書面には説明義務、37…

根拠法令: 宅地建物取引業法第35条、第37条

解説: 2022年5月施行の宅建業法改正により、35条書面・37条書面の電磁的方法による提供が認められましたが、相手方から「書面又は電磁的方法による承諾」をあらかじめ受ける必要があります(第35条第8項、第37条第4項・第5項)。承諾は記録保存が必要です。電子交付の場合も取引士の記名(電…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条第4項・第5項

解説: 宅建業法第78条第2項により、第33条の2(自己所有でない宅地建物の売買契約締結の制限)から第43条(手付金等の保全措置)までの8種制限は、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合にのみ適用されます。買主側の保護が立法趣旨であるため、買主が業者である場合は適用除外です。…

根拠法令: 宅地建物取引業法第78条第2項

解説: 宅建業法第37条の2により、クーリング・オフは業者の事務所等以外の場所で申込み・契約をした場合に適用され、買主が書面でクーリング・オフ可能である旨を告知された日から8日を経過するまで、また宅地建物の引渡しを受け代金全額を支払うまで(いずれか早い方まで)に解除できます。解除は書面で…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条の2

解説: 宅建業法第37条の2及び施行規則第16条の5により、事務所等以外で行った取引がクーリング・オフの対象ですが、「買主自らの申出により買主の自宅又は勤務先で申込み・契約」をした場合は事務所等とみなされクーリング・オフが適用されません。業者の申出による場合は適用されます。業者の事務所、…

根拠法令: 宅地建物取引業法第37条の2、施行規則第16条の5

解説: 宅建業法第38条により、業者が自ら売主となる宅地建物売買契約で、損害賠償額の予定又は違約金を定めるときは、その合算額が代金の10分の2を超える定めをしてはならず、超過部分は無効となります(超過部分のみ無効で、10分の2の範囲では有効)。買主が業者である取引には適用されません(8種…

根拠法令: 宅地建物取引業法第38条

解説: 宅建業法第41条・第41条の2により、業者が自ら売主となる場合、手付金等の保全措置は、未完成物件では代金の5%又は1,000万円超の手付金等を受領するとき、完成物件では代金の10%又は1,000万円超を受領するときに必要です。買主への所有権移転登記がなされた後は保全措置不要です。…

根拠法令: 宅地建物取引業法第41条、第41条の2

解説: 宅建業法第39条により、業者が自ら売主となる場合、代金の10分の2を超える手付金を受領することはできません(超過部分の受領は禁止)。また、手付は解約手付の性質を持つものとみなされ、買主はその放棄により、売主はその倍額を現実に提供することにより契約解除ができます(特約で買主に不利な…

根拠法令: 宅地建物取引業法第39条

解説: 宅建業法第33条の2により、業者が自ら売主となる場合、自己所有でない宅地建物の売買契約の締結は原則禁止ですが、その宅地建物を取得する契約(予約を含み、停止条件付契約を除く)を締結している場合又は取得することが確実な場合は例外的に認められます。未完成物件については、手付金等の保全措…

根拠法令: 宅地建物取引業法第33条の2

解説: 宅建業法第40条により、業者が自ら売主となる場合、契約不適合責任の通知期間について「目的物の引渡しの日から2年以上」となる特約は有効ですが、買主に不利な特約は無効となり民法の規定(買主が不適合を知った時から1年以内)が適用されます。引渡日から1年の特約や完全免責特約は買主に不利で…

根拠法令: 宅地建物取引業法第40条

解説: 宅建業法第42条により、業者が自ら売主となる割賦販売契約では、買主が賦払金の支払を怠った場合、30日以上の相当期間を定めて書面で催告し、その期間内に義務履行がない場合に限り契約解除や残代金の一括請求ができます。直ちの解除や一括請求はできません。所有権留保は第43条で制限があり、代…

根拠法令: 宅地建物取引業法第42条

解説: 宅建業法第43条により、業者が自ら売主となる割賦販売では、代金の10分の3を超える額の受領後は所有権移転登記等により所有権を買主に移転しなければならず、所有権留保の特約を定めることはできません。ただし、残代金に相当する抵当権・保証債務の担保設定があれば移転を留保できます。買主が業…

根拠法令: 宅地建物取引業法第43条

解説: 宅建業法第32条により、業者は宅地建物の所在・規模・形質・交通その他の利便・代金等について、著しく事実に相違する表示や実際より著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはなりません。2026年現行の宅建業法第81条第1号では、誇大広告等の禁止（第32条）に違反した者は「6月以下の懲役…

根拠法令: 宅地建物取引業法第32条、第81条第1号

解説: 宅建業法第33条(広告開始時期の制限)・第36条(契約締結時期の制限)により、業者は開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、当該宅地建物に関する広告を出したり、売買・交換の契約を締結したりすることができません。ただし、貸借の代理・媒介は契約締結時期の制限から除外されていま…

根拠法令: 宅地建物取引業法第33条、第36条

解説: 宅建業法第32条の誇大広告等の禁止及び施行規則・監督処分基準により、成約済み物件・存在しない物件・取引の意思がない物件等を広告に掲載する行為(おとり広告)は誇大広告に該当し違法です。完成予想図の使用は「実際のものと著しく相違するものでない」限り認められます。契約締結に至らなくても…

根拠法令: 宅地建物取引業法第32条

解説: 宅建業法第34条により、業者は広告を行うとき、及び注文を受けたときに、自己がその取引において売主・買主・交換の当事者・代理・媒介のいずれの立場にあるか(取引態様)を明示しなければなりません。広告と注文受領の2段階で明示義務があり、一方のみでは足りません。売買・貸借を問わず全ての取…

根拠法令: 宅地建物取引業法第34条

解説: 宅建業法第47条は、重要な事実の不告知・不実告知、手付貸与等による契約誘引、断定的判断の提供等を禁止しています。将来の売却可能額の「合理的な根拠を示した」説明自体は禁止されておらず、むしろ業者としての適切な助言の範疇です。第47条の2では「断定的判断を提供する行為」が禁止されるも…

根拠法令: 宅地建物取引業法第47条、第47条の2

解説: 宅建業法第46条に基づく報酬の速算式(売買・交換の媒介)では、代金200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%、400万円超の部分は3%を合算した金額が税抜上限額となります。代金500万円の場合、200万円×5%+200万円×4%+100万円×3%=10万円…

根拠法令: 宅地建物取引業法第46条、報酬告示

解説: 売買の媒介における報酬速算式は、400万円超の部分について「代金×3%+6万円」で計算します(依頼者の一方から受領できる金額)。200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%+2万円、400万円超は3%+6万円の3区分に分かれます。代金4,000万円の場合、4,000×3…

根拠法令: 報酬告示(国土交通省告示)

解説: 宅建業法第46条に基づく報酬告示により、貸借の媒介の報酬は依頼者双方から合計で借賃の1か月分(税抜)以内が上限です。特に居住用建物の場合、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ていないときは、一方から借賃の0.5か月分を超えて受領できません(承諾があれば最大1か月分まで可能…

根拠法令: 宅地建物取引業法第46条、報酬告示

解説: 報酬告示により、交換の媒介の報酬を計算する際は、交換される宅地建物の価額に差があるときは高い方の価額を基準として、売買の速算式により計算します。これは売買と同水準の業務量を評価する趣旨です。双方の合計や平均、差額ではありません。業者は依頼者双方それぞれから高い方の価額を基準とする…

根拠法令: 報酬告示(国土交通省告示)

解説: 報酬計算の基礎となる『代金』には、建物部分の消費税相当額は含めず、税抜価格を用います。土地の譲渡は消費税非課税のため消費税が含まれませんが、建物の譲渡には消費税が課されるため、課税事業者が売主の場合は建物部分に消費税が含まれており、これを控除した税抜価格で報酬計算します。個人売主…

根拠法令: 報酬告示、消費税法

解説: 2024年7月に改正された報酬告示の低廉な空家等の特例により、代金800万円以下の宅地建物(空家等)の売買・交換では、売主側の媒介・代理業者は現地調査費用等に要する費用を勘案して、通常の報酬に上乗せして最大30万円(税抜、消費税込33万円)まで受領できます。買主側は通常の速算式の…

根拠法令: 報酬告示(国土交通省告示)

解説: 宅建業法第22条の2により、宅地建物取引士証の有効期間は5年です。更新には交付申請前6か月以内に行われる都道府県知事指定の法定講習を受講する必要があります。取引士証は登録先の都道府県知事が交付します(様式は国土交通省令)。取引士証には顔写真、氏名、生年月日、登録番号、有効期間満了…

根拠法令: 宅地建物取引業法第22条の2、第22条の3

解説: 宅建業法第31条の3及び施行規則第15条の5の3により、事務所には業務に従事する者5人に1人以上の割合で成年の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。業務に従事する者の数で割って端数が生じた場合は切り上げます。案内所(契約締結行為等を行う場所)にも1人以上の専任取引士が必要…

根拠法令: 宅地建物取引業法第31条の3、施行規則第15条の5の3

解説: 宅建業法第19条の2により、登録している都道府県知事の管轄外で業務に従事するようになった宅地建物取引士は、業務に従事する事務所の所在地を管轄する都道府県知事に登録の移転申請ができます(任意)。住所変更のみでは移転事由となりません。業務停止処分中は登録の移転はできません(第19条の…

根拠法令: 宅地建物取引業法第19条の2

解説: 宅建業法第18条第1項第2号により、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は登録を受けられません。成年被後見人・被保佐人は2020年改正で一律欠格ではなくなり、心身の故障により業務を適正に行うことができない者として個別判断に変更されました(第1号)。未成年者は営業許可を受けてい…

根拠法令: 宅地建物取引業法第18条

解説: 宅建業法第20条により、氏名・住所・本籍・勤務先の業者の商号・免許番号等に変更があった場合は遅滞なく変更登録の申請が必要です。勤務先の業者を退職した場合(従事者でなくなった場合)も勤務先情報の変更として申請が必要です。これを怠った場合、指示処分・事務禁止処分(最長1年)の対象とな…

根拠法令: 宅地建物取引業法第20条

解説: 宅建業法第27条により、営業保証金の還付を受けられるのは、宅建業に関する取引により生じた債権を有する者(ただし宅建業者を除く)です。業者同士の取引で生じた債権は還付対象になりません。還付により不足が生じた場合、免許権者から不足の通知を受けた日から2週間以内に不足額を供託し、2週間…

根拠法令: 宅地建物取引業法第27条、第28条

解説: 宅建業法第64条の8により、保証協会の弁済業務保証金から還付を受けようとする者は、まず保証協会から認証を受け、その認証書を添付して供託所に還付請求します。還付額は、当該業者が営業保証金を供託したとすれば弁済を受けられる金額の範囲内(主たる事務所1,000万円、その他500万円換算…

根拠法令: 宅地建物取引業法第64条の8

解説: 宅建業法第9条により、免許申請書の記載事項のうち、商号・事務所・役員・政令で定める使用人・専任の宅地建物取引士の氏名等に変更があったときは、30日以内に免許権者に届け出なければなりません。専任の宅地建物取引士の氏名変更も届出対象です。代表者個人の住所は業者本人の住所として届出対象…

根拠法令: 宅地建物取引業法第9条

解説: 宅建業法第11条により、業者が死亡した場合は相続人が「死亡を知った日から」30日以内(死亡日からではない)、法人が合併により消滅した場合は消滅法人の代表役員が30日以内、破産は破産管財人が30日以内、自主廃業等は業者本人・代表役員が30日以内に届け出る必要があります。届出時期・届…

根拠法令: 宅地建物取引業法第11条

解説: 宅建業法第66条により必要的免許取消事由として、(1)欠格事由該当、(2)不正手段による免許取得、(3)業務停止処分違反、(4)業務停止事由該当で情状特に重い場合、(5)免許換え後6か月以上の休業、等が規定されています。業務停止処分に違反して業務を行った場合は必要的免許取消事由で…

根拠法令: 宅地建物取引業法第66条、第67条

解説: 宅建業法第50条及び施行規則第19条により、契約締結行為等を行う案内所を設置する場合、業務開始の10日前までに免許権者及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届出が必要です。案内所には業務に従事する者数に関わらず成年の専任取引士を1人以上設置する必要があります(第31条の3、施…

根拠法令: 宅地建物取引業法第50条、第31条の3