税・その他

解説: 印紙税法別表第一第1号文書(不動産の譲渡等に関する契約書)に該当する不動産売買契約書は、契約金額に応じた印紙税が課税されます。土地の賃貸借契約書は第1号の2文書として課税対象です(建物の賃貸借契約書は非課税)。同一契約書を2通作成した場合は、それぞれが課税文書となり、各通に印紙の…

根拠法令: 印紙税法第2条、別表第一第1号

解説: 登録免許税法第3条により、登記を受ける者が納税義務者となります。所有権移転登記のように登記権利者と登記義務者が共同申請する場合は両者が連帯納付義務を負います。税率は登記の種類により異なり、売買による所有権移転は本則20/1000、相続は4/1000です。納付は原則として現金納付で…

根拠法令: 登録免許税法第3条、第9条、別表第一

解説: 地方税法第73条の13により、不動産取得税の課税標準は原則として固定資産課税台帳に登録された価格(固定資産税評価額)となります。不動産取得税は都道府県税(地方税)であり国税ではありません。相続による取得は形式的な所有権移転として非課税です(地方税法第73条の7)。標準税率は原則4…

根拠法令: 地方税法第73条の2、第73条の7、第73条の13

解説: 地方税法第343条・第359条により、固定資産税の納税義務者は賦課期日(毎年1月1日)時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている者です。年度途中で売買があっても、1月1日時点の登録所有者が1年分の納税義務を負い、売買時の精算は当事者間の合意によります。固定資産税は市町村税…

根拠法令: 地方税法第343条、第359条、第350条

解説: 地価公示法第2条により、土地鑑定委員会(国土交通省)が都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれる区域内で選定した標準地について、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、毎年1月1日時点の正常な価格を判定し公示します。公示価格は一般取引・公共事業用地取得等の指標(努力義務)で…

根拠法令: 地価公示法第2条、第4条

解説: 印紙税法第20条により、課税文書の作成者が印紙税を納付しなかった場合、当初納付すべき印紙税額とその2倍に相当する金額の合計額(すなわち本来税額の3倍)が過怠税として徴収されます。ただし税務調査前に自主的に不納付を申し出た場合は1.1倍に軽減されます。消印をしなかった場合は当該印紙…

根拠法令: 印紙税法第20条

解説: 租税特別措置法第73条により、個人が自己の居住の用に供する床面積50㎡以上の住宅用家屋(中古の場合は一定の耐震基準適合要件等あり)を取得し、取得後1年以内に所有権移転登記を受ける場合、登録免許税の税率が本則20/1000から3/1000に軽減されます。適用期限の延長・要件変更があ…

根拠法令: 租税特別措置法第73条

解説: 租税特別措置法第31条・第32条により、土地建物等の譲渡所得は分離課税とされ、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得(所得税15%+復興特別所得税+住民税5%)、5年以下のものが短期譲渡所得(所得税30%+住民税9%)として課税されます。短期の方が税…

根拠法令: 租税特別措置法第31条、第32条

解説: 租税特別措置法第35条第2項により、配偶者・直系血族・生計を一にする親族・同族会社等への譲渡は特殊関係者への譲渡として3,000万円特別控除の適用対象外です。所有期間の長短は問わず短期でも適用可能です。前年・前々年にこの特例又は居住用買換特例の適用を受けている場合は適用できません…

根拠法令: 租税特別措置法第35条

解説: 租税特別措置法第70条の2により、本特例は直系尊属(父母・祖父母)からの贈与に限定され、配偶者の父母(義父母)からの贈与は対象外です。よって2が正しい。「受贈者の合計所得金額は2,500万円以下」とする記述は誤りであり、正しくは2,000万円以下(床面積40㎡以上50㎡未満の住宅…

根拠法令: 租税特別措置法第70条の2

解説: 地方税法第73条の14第1項により、床面積50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、課税標準(固定資産税評価額)から1戸につき1,200万円が控除されます(認定長期優良住宅は1,300万円)。自己居住用に限定されず、貸家用新築住宅も床面積要件(…

根拠法令: 地方税法第73条の14

解説: 地方税法第349条の3の2により、住宅用地のうち1戸あたり200㎡以下の部分(小規模住宅用地)は課税標準が固定資産税評価額の6分の1に、200㎡を超える部分(一般住宅用地)は3分の1に軽減されます(家屋の床面積の10倍が上限)。都市計画税についても小規模住宅用地は3分の1、一般住…

根拠法令: 地方税法第349条の3の2

解説: 地方税法第432条により、納税者は固定資産課税台帳に登録された価格について不服がある場合、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます(原則として公示の日から納税通知書交付を受けた日後3ヶ月以内)。価格以外の事項(所有者・地目など)については市町村長への審査請求に…

根拠法令: 地方税法第432条、第416条、第387条

解説: 地価公示法第2条第2項により、標準地の「正常な価格」とは、土地について自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格で、当該土地に建物その他の定着物がなく、かつ、地上権等の使用収益を制限する権利が存しないものとして算定される更地価格です。土地鑑定委員会は2人以上の不…

根拠法令: 地価公示法第2条第2項、第4条

解説: 不動産鑑定評価基準により、取引事例比較法は多数の取引事例を収集・選択したうえで事情補正・時点修正を行い、地域要因・個別的要因の比較を経て比準価格を求める手法です(原則として公開市場を前提)。収益還元法は賃貸用不動産だけでなく自用の不動産(賃貸を想定した純収益で試算可能)にも適用さ…

根拠法令: 不動産鑑定評価基準(国土交通省)

解説: 独立行政法人住宅金融支援機構法第13条により、機構の主要業務は証券化支援業務(買取型・保証型)です。買取型では、民間金融機関が実行した長期固定金利住宅ローン(フラット35)の貸付債権を機構が買い取り、これを担保にMBS(住宅ローン担保証券)を発行して資金調達を行います。対象は長期…

根拠法令: 独立行政法人住宅金融支援機構法第13条

解説: フラット35は機構が取扱金融機関と連携して提供する長期固定金利住宅ローンで、融資対象住宅は機構が定める技術基準(一戸建て床面積70㎡以上・マンション30㎡以上、耐久性・断熱性等)への適合が必要です。申込みは取扱金融機関で行い、機構は買取りを通じて資金を供給します。金利は借入時に確…

根拠法令: 独立行政法人住宅金融支援機構法第13条

解説: 機構法第13条第1項・別表により、機構は政策目的の直接融資として災害復興住宅融資・財形住宅融資・まちづくり融資等を行います。災害復興住宅融資は罹災証明書等の提出により、被災者の住宅再建を支援します。高齢者向け返済特例(リ・バース60)では毎月の返済は利息のみで、元金は契約者死亡時…

根拠法令: 独立行政法人住宅金融支援機構法第13条

解説: 不動産の表示に関する公正競争規約第18条第1項(1)により、「新築」とは建築工事完了後1年未満であって、かつ、未使用のもの(居住の用に供されたことがないもの)に限って使用できる用語です。建築後1年を超えた未入居物件や、建築後1年未満でも一度でも使用されたもの(モデルルーム利用を含…

根拠法令: 不動産の表示に関する公正競争規約第18条

解説: 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(9)により、徒歩による所要時間は道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出し、1分未満の端数が生じたときは1分として切り上げて表示します(直線距離ではなく「道路距離」)。信号待ち・踏切等の待ち時間は考慮しません。複数区画の物…

根拠法令: 不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条

解説: 公正競争規約第21条により、取引できない物件・存在しない物件・売却済み物件を広告に掲載し、実際には別物件を売り込むことは「おとり広告」として禁止されます(物件の実在・取引可能・表示と実物が一致、の3要件必須)。二重価格表示(過去の販売価格との比較表示)は、比較対照価格が実際に相当…

根拠法令: 不動産の表示に関する公正競争規約第21条、施行規則

解説: 宅建試験の統計問題は、地価公示(3月)・都道府県地価調査(9月)・住宅着工統計(毎月、年間集計は1月末)・宅建業者数(国土交通白書)等から出題されます。受験年の試験日(10月)直近の公表資料を確認し、特に「対前年比で上昇か下落か」「連続何年目か」という方向性・トレンドを押さえるこ…

根拠法令: 地価公示法、国土交通白書

解説: 住宅着工統計(建築着工統計調査の一部)は国土交通省が毎月公表する基幹統計で、総務省統計局ではありません。地価公示は国土交通省土地鑑定委員会(毎年1月1日時点を3月下旬公表)、都道府県地価調査は都道府県知事(7月1日時点を9月下旬公表)、宅建業者数は国土交通省「宅地建物取引業法の施…

根拠法令: 統計法、地価公示法、国土利用計画法

解説: 一般に切土造成部分は地山(原地盤)を掘削してつくるため地盤が比較的安定しており、盛土造成部分(搬入した土を盛り上げてつくる)の方が締固め不足・地山との境界のすべり等により沈下・崩壊リスクが高いとされます。特に谷を埋めた谷埋め盛土・傾斜地盛土は地震時の地すべりに要注意です。谷底平野…

根拠法令: 宅地造成及び特定盛土等規制法関連

解説: 昭和56年(1981年)6月1日施行の建築基準法令改正による「新耐震基準」は、震度5強程度の中規模地震で損傷しない・震度6強から7程度の大規模地震で倒壊崩壊しないことを目標とする二段階設計です。近年は木造でも耐火性能を満たせば準耐火建築物・耐火建築物として防火地域内にも建築可能で…

根拠法令: 建築基準法施行令(新耐震基準)