権利関係の調査と売却条件
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- 正解済みまだ正解していませんQ1
競売で乙建物を買い受けようとしているAが、不動産業者に相談した。事件の記録から、差押えより前に乙建物の修繕を請け負ったX社が、乙建物を占有し、修繕の代金の債権のための留置権を主張していることが分かった。X社の留置権の扱いについて、民事執行法の規定によれば、正しいものはどれか。
正解: 2. X社の留置権は売却によって消滅せず、Aは、その留置権によって担保される修繕の代金の債権を弁済する責任を負う。
解説: 売却によって消滅する権利は、不動産の上の先取特権、使用・収益をしない定めのある質権、抵当権です（民事執行法第59条第1項）。留置権はここに入らず、同条第4項は、留置権について買受人が「これらによつて担保される債権を弁済する責めに任ずる」と定めます（引受け: 買受人が負担を引き継ぐ…
根拠・参照資料: 民事執行法第59条第1項・第4項、第78条第1項、第83条第1項
関連キーワード: 留置権・売却による権利の消滅・引受主義・買受人
- 正解済みまだ正解していませんQ2
乙建物には、2018年にX銀行の1番抵当権の設定の登記がされ、2020年にBが乙建物を賃借して引渡しを受け、2022年にY社の2番抵当権の設定の登記がされた。その後、Y社の申立てによる担保不動産競売で、Aが乙建物を買い受けた。Bの賃借権について、民事執行法の規定と判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 4. 1番抵当権も売却によって消滅し、Bの賃借権はその1番抵当権に対抗できないので、売却によって効力を失い、Aに対抗できない。
解説: 抵当権は、競売を申し立てた者のものかどうかにかかわらず売却によって消滅し（民事執行法第59条第1項）、消滅する権利を有する者に対抗できない権利の取得は、売却によって効力を失います（同条第2項）。Bの賃借権は1番抵当権の登記より後に生じたので1番抵当権者に対抗できず、売却で効力を失…
根拠・参照資料: 民事執行法第59条第1項・第2項、最高裁昭和59年2月14日第三小法廷判決
関連キーワード: 最先順位の抵当権・賃借権・消除主義・対抗
- 正解済みまだ正解していませんQ3
Cは、甲土地とその上の乙建物を所有し、両方にX銀行のための共同抵当権を設定した。その後、Cは乙建物を取り壊して甲土地の上に丙建物を新築し、丙建物もCが所有している。X銀行は丙建物に抵当権の設定を受けていない。甲土地の担保不動産競売でAが買受けを検討している。丙建物のための法定地上権について、判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 4. X銀行が丙建物に土地と同じ順位の共同抵当権の設定を受けたなどの特段の事情が無いので、法定地上権は成立しない。
解説: 最高裁平成9年2月14日第三小法廷判決は、土地と地上建物に共同抵当権を設定した後に建物が取り壊されて新建物が建った場合、新建物の所有者が土地の所有者と同じで、かつ新建物の建築の時点で土地の抵当権者が新建物に土地と同順位の共同抵当権の設定を受けたなどの特段の事情が無い限り、新建物の…
根拠・参照資料: 民法第388条、最高裁平成9年2月14日第三小法廷判決
関連キーワード: 法定地上権・共同抵当・建物の再築・判例
- 正解済みまだ正解していませんQ4
乙建物はDを含む9人の共有で、その敷地の甲土地は、D、Dの妻E、Dの子Fの共有である。Dの債務を担保するため、D・E・Fの全員が甲土地の各持分に共同して抵当権を設定した。その抵当権の実行で、Aが甲土地を買い受けた。乙建物のための法定地上権について、判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 3. E・Fが法定地上権の発生を容認していたとみられる外形的な事実は無く、成立しない。
解説: 最高裁平成6年12月20日第三小法廷判決は、地上建物の共有者9人のうちの1人である土地共有者の債務を担保するため、土地共有者の全員が各持分に共同して抵当権を設定し、ほかの土地共有者が債務者の妻子であった事案で、ほかの土地共有者が法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることの…
根拠・参照資料: 民法第388条、最高裁平成6年12月20日第三小法廷判決
関連キーワード: 法定地上権・土地の共有・共同抵当・判例
- 正解済みまだ正解していませんQ5
Cは、Dから甲土地を買い受けたが、所有権の移転の登記をしておらず、登記の名義はDのままである。Cは甲土地の上に乙建物を所有し、乙建物だけにX社のための抵当権を設定した。その抵当権の実行で、Aが乙建物を買い受けた。乙建物のための法定地上権について、民法の規定と判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 1. Cが甲土地の所有権の移転の登記を経ていなくても、乙建物のための法定地上権の成立は妨げられない。
解説: 民法第388条は、土地と建物が同じ所有者に属し、その土地または建物に抵当権が設定され、実行により所有者が別になったときに、建物について地上権が設定されたものとみなします。最高裁昭和53年9月29日第二小法廷判決は、土地と地上建物の所有者が建物に抵当権を設定したときは、土地の所有権…
根拠・参照資料: 民法第388条、最高裁昭和53年9月29日第二小法廷判決
関連キーワード: 法定地上権・所有権移転登記・建物の抵当権・判例
- 正解済みまだ正解していませんQ6
Cは、地主Dから賃借している甲土地の上に乙建物を所有し、乙建物にX銀行のための抵当権を設定した。その抵当権の実行で、Aが乙建物を買い受けた。甲土地の賃借権について、判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 4. 抵当権の効力は原則として甲土地の賃借権にも及び、Aは賃借権も取得するが、Dとの関係ではDの承諾かこれに代わる許可が要る。
解説: 最高裁昭和40年5月4日第三小法廷判決は、土地の賃借人がその土地の上に所有する建物に抵当権を設定した場合、抵当権の効力は原則として土地の賃借権に及び、建物の競落人と賃借人の関係では、建物の所有権とともに土地の賃借権も競落人（買受人）に移転するとしました。ただし、賃借権の譲渡には賃…
根拠・参照資料: 最高裁昭和40年5月4日第三小法廷判決、民法第612条第1項、借地借家法第20条第1項
関連キーワード: 借地上の建物・土地の賃借権・抵当権の効力・判例
- 正解済みまだ正解していませんQ7
Aは、Cが地主Dから賃借している甲土地の上の乙建物を、競売で買い受けた。DはCからAへの土地の賃借権の譲渡を承諾しない。借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Aが賃借権を取得してもDに不利となるおそれはないものとする。
正解: 3. Aは、乙建物の代金を支払った後2か月以内に限り、Dの承諾に代わる許可を裁判所に申し立てられる。
解説: 借地借家法第20条第1項は、第三者が借地上の建物を競売または公売で取得し、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者（地主）に不利となるおそれが無いのに地主が譲渡を承諾しないときは、裁判所はその第三者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができるとします。申立ては、同条第3…
根拠・参照資料: 借地借家法第20条第1項・第3項
関連キーワード: 借地借家法・承諾に代わる許可・建物競売・申立ての期間
- 正解済みまだ正解していませんQ8
甲土地とその上の乙建物は、ともにCとDの共有である。Cの債権者X社の申立てによる強制競売で、甲土地のCの持分が売却され、Aがその持分を取得した。乙建物のための法定地上権について、判例によれば、正しいものはどれか。
正解: 1. 甲土地のCの持分が強制競売で売却されても、民事執行法の規定による法定地上権は乙建物のために成立しない。
解説: 民事執行法第81条は、土地とその上の建物が債務者の所有に属する場合に、差押えと売却によって所有者が別になったとき、建物について地上権が設定されたものとみなします（強制競売の場面の法定地上権）。最高裁平成6年4月7日第一小法廷判決は、土地と建物がともに甲乙の共有で、土地の甲の持分が…
根拠・参照資料: 民事執行法第81条、最高裁平成6年4月7日第一小法廷判決
関連キーワード: 法定地上権・共有持分・強制競売・判例
- 正解済みまだ正解していませんQ9
Aは、競売に出ている分譲マンションの専有部分の買受けを考え、不動産業者に相談した。前の区分所有者Cは管理費を滞納している。Aがこの専有部分を買い受けた場合の滞納管理費について、建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
正解: 3. 滞納管理費は、物件明細書への記載の有無にかかわらず、特定承継人であるAにも請求できる。
解説: 区分所有法第7条第1項は、共用部分などについて区分所有者が他の区分所有者に対して持つ債権や、規約・集会の決議に基づく債権を定め、第8条は、その債権を「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」とします。特定承継人は、売買や競売などで前の区分所有者から区分所有権を…
根拠・参照資料: 建物の区分所有等に関する法律第7条第1項・第8条、民事執行法第62条第1項
関連キーワード: 区分所有法・滞納管理費・特定承継人・買受人
- 正解済みまだ正解していませんQ10
敷地が区分所有者全員の共有となっている分譲マンションの専有部分が、競売で売却される。規約には、専有部分と敷地利用権の分離処分を認める別段の定めは無い。この売却と区分所有法の定めについて、建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
正解: 2. 専有部分と敷地利用権は分離して処分できないので、買受人は、専有部分とそれに係る敷地利用権を一体として取得する。
解説: 区分所有法第22条第1項本文は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分できないと定めます。規約に別段の定めが無いこの物件では、専有部分と敷地利用権が一体として売却され、買受人は両方を取得…
根拠・参照資料: 建物の区分所有等に関する法律第22条第1項
関連キーワード: 区分所有法・敷地利用権・分離処分の禁止・専有部分
- 正解済みまだ正解していませんQ11
乙建物には、2018年にBを債権者とする処分禁止の仮処分の登記がされ、その後、2019年にX銀行のための抵当権の設定の登記がされた。X銀行の申立てによる担保不動産競売で乙建物が売却される。乙建物にほかの権利の登記は無いものとする。Bの仮処分の執行について、民事執行法の規定によれば、正しいものはどれか。
正解: 2. Bの仮処分の執行は、差押債権者と売却で消える抵当権者に対抗できるので、売却で効力を失わず、物件明細書に記載される。
解説: 民事執行法第59条第3項は、差押え、仮差押えの執行と、売却で消える権利を有する者・差押債権者・仮差押債権者に対抗できない仮処分の執行は、売却によって効力を失うと定めます。逆に、それらのすべてに対抗できる仮処分の執行は効力を失いません。Bの処分禁止の仮処分（不動産を売るなどの処分を…
根拠・参照資料: 民事執行法第59条第3項、第62条第1項第2号、民事保全法第58条第1項
関連キーワード: 処分禁止の仮処分・売却による権利の消滅・物件明細書・対抗
- 正解済みまだ正解していませんQ12
X銀行の抵当権が設定された乙建物の競売について、Aは不動産業者から「関係する人の合意があれば、抵当権を消さずに残す形で売却されることがある」と説明を受けた。売却による権利の消滅などと異なる合意について、民事執行法の規定によれば、正しいものはどれか。
正解: 1. 利害関係を有する者が、売却基準価額が定められる時までに異なる合意をした旨を届け出たときは、売却による権利の変動はその合意に従う。
解説: 民事執行法第59条は、売却による抵当権などの消滅（第1項）、それらに対抗できない権利の失効（第2項）、留置権などの引受け（第4項）を定めます。そのうえで同条第5項は、利害関係を有する者が「次条第一項に規定する売却基準価額が定められる時まで」に、これらと異なる合意をした旨の届出をし…
根拠・参照資料: 民事執行法第59条第1項・第5項、第60条第1項、第49条第1項
関連キーワード: 売却条件・異なる合意・売却基準価額・抵当権
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権利関係の調査と売却条件の出題傾向 — 収録全12問の分析
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解説の根拠
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頻出テーマ (出題数の多い順)
- 判例5問
- 法定地上権4問
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代金納付・所有権の取得・引渡し12 問権利関係の調査と売却条件 — よくある質問
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