競売不動産取扱主任者試験 権利関係の調査と売却条件 練習問題 第6問: Cは、地主Dから賃借している甲土地の上に乙建物を所有し、乙建物にX銀行のための抵当権を設定した。その抵当権の実行で、Aが乙建物を買い受けた。甲土地の賃借権につい

最高裁昭和40年5月4日第三小法廷判決は、土地の賃借人がその土地の上に所有する建物に抵当権を設定した場合、抵当権の効力は原則として土地の賃借権に及び、建物の競落人と賃借人の関係では、建物の所有権とともに土地の賃借権も競落人（買受人）に移転するとしました。ただし、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が要るので（民法第612条第1項）、地主との関係は別に問題になり、承諾が得られないときのために借地借家法第20条の許可の制度があります。

「賃借権はCに残る」とする肢と「賃借権に及ばない」とする肢は判例と合わず、売却で新たな賃貸借が成立したとみなす定めもありません。「Dの承諾が無くても当然に対抗できる」とする肢は、第612条第1項の承諾を見落としています。

借地上の建物の抵当権の効力は原則として土地の賃借権に及び、買受人は賃借権も取得しますが、地主との関係では承諾か裁判所の許可が要ります。