競売不動産取扱主任者試験 権利関係の調査と売却条件 練習問題 第2問: 乙建物には、2018年にX銀行の1番抵当権の設定の登記がされ、2020年にBが乙建物を賃借して引渡しを受け、2022年にY社の2番抵当権の設定の登記がされた。そ

抵当権は、競売を申し立てた者のものかどうかにかかわらず売却によって消滅し（民事執行法第59条第1項）、消滅する権利を有する者に対抗できない権利の取得は、売却によって効力を失います（同条第2項）。Bの賃借権は1番抵当権の登記より後に生じたので1番抵当権者に対抗できず、売却で効力を失います。

最高裁昭和59年2月14日第三小法廷判決も、後順位の抵当権が実行された場合に、最先順位の抵当権の設定後に賃借した者は競落人（買受人）に対抗できないとしました（旧法の下の事案）。ただしBは、買受けの時から6か月は明渡しを猶予されます（民法第395条第1項）。

「2番抵当権の設定の登記より前に引渡しを受けている」とする肢は、基準を実行された抵当権に置く誤りです。「登記をしなければ対抗できない」とする肢は、建物の賃貸借は引渡しで対抗力を持つ（借地借家法第31条）点を取り違えています。

「残りの期間に限って対抗できる」とする肢は、第2項の効果と合いません。後順位の抵当権が実行されても、最先順位の抵当権の登記より後に引渡しを受けた建物の賃借権は、売却で効力を失います。