不動産

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• 正解済みまだ正解していませんQ1中級収益還元法・DCF法・現在価値

  不動産の収益価格を二つの方法で試算する。直接還元法では年純収益500万円・還元利回り5%、1年間のDCF法では1年後の純収益500万円と同時点の売却手取額1億円・割引率5%を用いる。費用等はこれらの金額に反映済みとすると、正しい説明はどれか。

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  解説: 直接還元法は500÷0.05＝10,000万円です。DCF法は1年後の収入全体を現在に割り引くので、(500＋10,000)÷1.05＝10,000万円となり、肢1が正解です。 肢2は同じ1年後の売却代金を現在の金額のまま扱っています。肢3のように二つの利回りが常に等しいわけでは…

• 正解済みまだ正解していませんQ2中級登記・二重譲渡・対抗要件

  Aが所有する土地をBに売却した後、同じ土地をCにも売却した。Bは代金全額を支払ったが未登記で、Cが先に所有権移転登記をした。Cは登記を備えた通常の第三者であり、背信的悪意者等の例外には当たらない。正しい説明はどれか。

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  解説: 不動産の物権変動を第三者に対抗するには登記が必要です。本問ではBは未登記、Cは登記済みなので、肢3が正解です。 肢1の契約の先後や、肢2の代金の支払完了は、第三者への対抗要件である登記に置き換わりません。肢4は当事者間の効力と第三者への対抗を混同しています。意思表示による権利変動…

  根拠法令: 民法第176条、第177条

• 正解済みまだ正解していませんQ3中級手付解除・宅建業者売主・手付金

  宅地建物取引業者が売主、宅建業者ではない個人が買主の土地売買で、代金は3,000万円、受領済み手付金は300万円である。売主・買主のいずれも相手方の履行着手前に手付解除をする場合について、正しい記述はどれか。買主に不利な特約も設けられているものとする。

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  解説: 業者が自ら売主となる本問では、売主は受領した手付金300万円の倍額600万円を現実に提供して解除できます。肢2が正解です。 肢1の上限は10%ではなく20%なので、3,000×20%＝600万円です。肢3は買主の解除方法の誤りで、買主は支払済み手付金300万円を放棄します。肢4の…

  根拠法令: 宅地建物取引業法第39条

• 正解済みまだ正解していませんQ4中級契約不適合責任・通知期間・宅建業者売主

  宅建業者が売主、宅建業者ではない個人が買主となる中古住宅の売買契約で、種類・品質の契約不適合について「売主は引渡しから1年間に限り責任を負う」と定めた。売主の悪意・重過失等の例外はない。この特約の説明として正しいものはどれか。

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  解説: 業者売主の契約で、種類・品質の契約不適合について買主に不利な期間を定める場合、引渡しから2年以上とする例外が設けられています。1年に限る本特約は無効なので、肢4が正解です。 肢1は、民法の通知期間の起算点である「不適合を知った時」と「引渡し」を混同しています。肢2のように無効特約…

  根拠法令: 宅地建物取引業法第40条、民法第566条

• 正解済みまだ正解していませんQ5中級専任媒介・報告義務・契約期間

  土地売買の専任媒介契約（専属専任媒介ではない）について、「有効期間6か月、業務状況の報告は月1回」と定めた。宅地建物取引業法に照らして正しい説明はどれか。

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  解説: 専任媒介の有効期間は3か月を超えられず、超える定めは3か月となります。業務状況報告は2週間に1回以上なので、肢1が正解です。 肢2は法定の制限を合意だけで外せるとしている点が誤りです。肢3は専任媒介にも報告義務があることを見落としています。肢4は期間が誤りで、1週間に1回以上の報…

  根拠法令: 宅地建物取引業法第34条の2

• 正解済みまだ正解していませんQ6中級クーリングオフ・発信主義・宅建業者売主

  宅建業者が売主、宅建業者ではない個人が買主である。事務所等に当たらない喫茶店で初めて買受けを申し込み、その場で契約した。クーリングオフについて適法な書面で告げられた日から数えて5日目で、物件は引渡し済みだが代金は半額しか払っていない。正しい説明はどれか。

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  解説: 引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合はクーリングオフの対象外になりますが、本問では全額支払の条件を満たしていません。期間内に解除書面を発した時に効力が生じるので、肢3が正解です。 肢1は「引渡し」と「全額支払」の両方が必要な条件を片方だけにしています。肢2は発信時に生じる効力…

  根拠法令: 宅地建物取引業法第37条の2

• 正解済みまだ正解していませんQ7中級市街化調整区域・開発許可・小規模開発

  市街化調整区域で、宅地分譲のため800㎡の開発行為を予定している。農林漁業用施設、公益施設、軽易な行為等の許可不要の例外には当たらず、まだ許可を取得していない。開発許可について正しい記述はどれか。

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  解説: 市街化区域等に設けられた小規模開発の許可不要の扱いを、市街化調整区域へそのまま適用することはできません。本問は他の例外も除いているため、肢2が正解です。 肢1は区域による適用条件を確認せず面積だけで判断しています。肢3は許可制を絶対禁止と混同しています。肢4も用途地域の確認だけで…

  根拠法令: 都市計画法第29条

• 正解済みまだ正解していませんQ8中級セットバック・2項道路・敷地面積

  建築基準法42条2項の指定道路に、間口10m・奥行20mの長方形の土地が接している。現況道路幅員は3mで、道路の反対側は川である。川側の道の境界から敷地側へ4mの線をみなし道路境界とし、特別な後退距離の指定はない。後退後、建ぺい率等の計算に用いる敷地面積はいくらか。

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  解説: 片側が川に沿う本問では、川側の道境界から4mの線が基準です。現況3mとの差1mを敷地側で後退するため、10×1＝10㎡を除いた200−10＝190㎡となり、肢4が正解です。 肢1は通常の中心線から両側へ後退する扱いをそのまま使っています。肢2は所有権の範囲と、建築の数値制限に用い…

  根拠法令: 建築基準法第42条第2項、建築基準法施行令第2条第1項第1号

• 正解済みまだ正解していませんQ9中級容積率・前面道路・用途地域

  一体の敷地300㎡のうち、第一種住居地域が200㎡、近隣商業地域が100㎡である。指定容積率はそれぞれ200%・300%、前面道路幅員による係数は0.4・0.6、前面道路幅員は5mとする。他の道路・緩和・床面積の不算入はない。容積率の対象となる延べ面積の上限はいくらか。

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  解説: 地域ごとに指定容積率と道路幅員による限度を比較します。住居地域はmin(200%,5×0.4×100%)＝200%、近隣商業地域はmin(300%,5×0.6×100%)＝300%です。200㎡×2＋100㎡×3＝700㎡となり、肢3が正解です。 肢1は面積の多い住居地域の200…

  根拠法令: 建築基準法第52条第1項、第2項、第7項

• 正解済みまだ正解していませんQ10中級建ぺい率・防火地域・角地緩和

  指定建ぺい率60%の第一種住居地域にある一体敷地200㎡のうち、80㎡が防火地域、120㎡が防火・準防火地域外である。敷地内の建築物はすべて耐火建築物で、特定行政庁が建ぺい率緩和の対象となる角地として指定済みとする。他の緩和はない。建築面積の上限はいくらか。

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  解説: 敷地が防火地域の内外にわたり、敷地内の建築物がすべて耐火建築物である本問では、建ぺい率の防火緩和について敷地全体を防火地域内とみなします。防火と指定角地で各10ポイント加え、60%＋10%＋10%＝80%。200×80%＝160㎡なので、肢1が正解です。 肢2は防火緩和を80㎡部…

  根拠法令: 建築基準法第53条第3項、第6項、第7項

• 正解済みまだ正解していませんQ11中級用途制限・建ぺい率・面積按分

  一体敷地300㎡のうち、180㎡が第一種住居地域（指定建ぺい率60%）、120㎡が近隣商業地域（同80%）である。用途制限には敷地の過半の地域による一般則が適用され、角地・防火等の緩和はない。用途制限と建築面積の上限の組合せとして正しいものはどれか。

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  解説: 用途制限は敷地の過半を占める第一種住居地域によります。一方、建ぺい率は各地域の面積で按分するので、180×60%＋120×80%＝204㎡。肢2が正解です。 肢1は建ぺい率にも過半の地域の率をそのまま適用しています。肢3は最も緩い地域を全敷地に当てはめています。肢4は用途制限を面…

  根拠法令: 建築基準法第91条、第53条第2項

• 正解済みまだ正解していませんQ12中級普通借地権・更新・存続期間

  現行の借地借家法に基づく普通借地権を設定し、当初の契約期間を20年と記載した。その後、最初の更新が成立した際には更新後の期間を15年と定めた。旧法借地権・一時使用・定期借地には該当せず、ほかに長い期間の約定はない。適用される当初期間と最初の更新後期間はどれか。

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  解説: 普通借地権は当初30年、最初の更新後20年、2回目以降の更新後10年が原則です。これより借地権者に不利な短期の特約は効力を持たず、本問は当初30年・最初の更新後20年となるため、肢4が正解です。 肢1は法定より短い期間をそのまま採っています。肢2は最初の更新を2回目以降の更新と混…

  根拠法令: 借地借家法第3条、第4条、第9条

• 正解済みまだ正解していませんQ13中級事業用借地権・公正証書・用途

  店舗専用の建物を所有する目的で、土地を20年間借りる計画がある。居住部分はなく、借地借家法23条2項の事業用借地権を設定したい。正しい説明はどれか。

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  解説: 10年以上30年未満の事業用借地権は、専ら事業用の建物で居住用を除くことと、公正証書による契約が必要です。20年・店舗専用という本問では肢1が正解です。 肢2は事業として賃貸することと建物が居住用であることを混同しています。肢3は公正証書の要件を欠きます。肢4の50年以上は一般定…

  根拠法令: 借地借家法第23条第2項、第3項

• 正解済みまだ正解していませんQ14中級定期建物賃貸借・終了通知・通知期間

  2年間の定期建物賃貸借が適法な書面契約と事前説明を経て成立し、2027年3月31日に期間満了となる。貸主が初めて終了を通知し、借主に届いたのは2027年1月31日だった。合意終了・中途解約はなく、2026年4月1日時点の法令を固定して考える。正しい扱いはどれか。

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  解説: 契約期間が1年以上の場合、満了の1年前から6か月前までに終了通知をする必要があります。本問の通知は満了まで約2か月しかなく、その期間を外れています。ただし、遅れた通知から6か月が経過した後は終了を対抗できるので、肢3が正解です。 肢1は1年以上の契約に必要な通知を無視しています。…

  根拠法令: 借地借家法第38条第6項

• 正解済みまだ正解していませんQ15中級NOI・キャッシュフロー・元利返済

  賃貸不動産の年間満室家賃は1,200万円、空室等の減収はその10%、年間運営費は300万円、借入金の年間元利返済は500万円である。運営費には固定資産税等を含み、借入返済・減価償却を含まない。NOIを「実効総収益−運営費」と定義し、ほかの収支を除くと、NOIと元利返済後のキャッシュフローはいくらか。

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  解説: 空室等を反映した実効総収益は1,200×90%＝1,080万円です。NOIは1,080−300＝780万円、元利返済後の現金収支は780−500＝280万円となるため、肢2が正解です。 肢1は借入元利返済をNOIからも控除しています。肢3は空室等の120万円の減収を反映していませ…

• 正解済みまだ正解していませんQ16中級住宅用地・固定資産税・課税標準

  1月1日現在、一戸の専用住宅が建つ住宅用地が300㎡あり、1㎡当たりの課税標準となるべき価格を10万円とする。土地全体が住宅用地特例の範囲内で、負担調整や他の特例はなく、空家法に基づく勧告の対象でもない。固定資産税の課税標準は、法定の端数処理前の概算でいくらか。

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  解説: 一戸当たり200㎡までの小規模住宅用地は価格の6分の1、残る100㎡は一般住宅用地として3分の1です。200×10÷6＋100×10÷3＝約666.67万円となり、肢4が正解です。 肢1は300㎡全部に6分の1を、肢2は全部に3分の1を使っています。肢3は住宅用地特例を反映してい…

  根拠法令: 地方税法第349条の3の2第1項、第2項

• 正解済みまだ正解していませんQ17中級短期譲渡所得・所有期間・分離課税

  個人が2021年7月1日に取得した土地を、2026年8月1日に3,000万円で譲渡した。取得費1,500万円、譲渡費用100万円で、特例・他の損益はなく、所得控除は他の所得で使用済みである。復興特別所得税と住民税を除く所得税額の計算として正しいものはどれか。

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  解説: 土地・建物の長期と短期は、譲渡した年の1月1日の所有期間で分けます。2026年1月1日は取得から約4年半なので短期です。所得は3,000−1,500−100＝1,400万円、所得税は1,400×30%＝420万円で、肢3が正解です。 肢1は譲渡日で判定しています。肢2は土地の分離…

  根拠法令: 租税特別措置法第31条、第32条

• 正解済みまだ正解していませんQ18中級贈与・取得費・取得時期

  父が2010年に取得費合計1,000万円で取得した土地を、2025年に子へ通常の贈与で渡した。子は2026年に3,000万円で売却し、譲渡費用100万円を支払った。贈与時の評価額は2,000万円で、受贈時の追加取得費・特例・他の損益はない。子の譲渡所得の区分と金額はどれか。

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  解説: 通常の個人間贈与では、贈与者の取得費と取得時期を引き継ぎます。取得費は1,000万円、取得時期は2010年なので、2026年の譲渡は長期です。3,000−1,000−100＝1,900万円となり、肢1が正解です。 肢2は贈与時評価を売却時の取得費に置き換えています。肢3は取得時期…

  根拠法令: 所得税法第60条第1項第1号、租税特別措置法第31条

• 正解済みまだ正解していませんQ19中級居住用財産・3000万円特別控除・譲渡先

  現在住んでいる所有期間3年の自宅を売却し、譲渡益が2,400万円生じる。過去2年間の特例利用や買換え等の併用はなく、その他の適用要件・申告手続は満たす。売却先Aが無関係の第三者、売却先Bが配偶者の場合、居住用財産の3,000万円特別控除について正しいものはどれか。

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  解説: この特別控除には所有期間が5年超という条件はありません。Aへの譲渡では利益2,400万円を限度に控除して課税譲渡所得0となります。一方、配偶者等の特別な関係者への譲渡は対象外なので、肢2が正解です。 肢1は長期・短期の区分を本特例の適用条件へ混ぜています。肢3は特別関係者への譲渡…

  根拠法令: 租税特別措置法第35条

• 正解済みまだ正解していませんQ20中級REIT・分配金利回り・保有期間収益率

  上場REITの投資口を20万円で1口購入し、1年間に8,000円の通常の分配金を受け取った後、18万円で売却した。元本払戻し等の特殊な扱い、税金・手数料はない。取得額に対する分配金利回りと、売却損益を含む保有期間収益率について正しいものはどれか。

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  解説: 分配金利回りは8,000÷200,000＝4%。総収益は売却損20,000円と分配金8,000円を合わせて−12,000円なので、−12,000÷200,000＝−6%となり、肢4が正解です。 肢1は売却損、肢2は分配金を落としています。肢3も誤りで、上場REITは投資口価格や分…