2級ファイナンシャル・プランニング技能検定（学科） 不動産 練習問題 第1問: 不動産の収益価格を二つの方法で試算する。直接還元法では年純収益500万円・還元利回り5%、1年間のDCF法では1年後の純収益500万円と同時点の売却手取額1億円

正解: 1. どちらも1億円となるが、DCF法では売却手取額も1年分割り引いている。

直接還元法は500÷0.05＝10,000万円です。DCF法は1年後の収入全体を現在に割り引くので、(500＋10,000)÷1.05＝10,000万円となり、肢1が正解です。 肢2は1年後の売却手取額を割り引かず現在の金額のまま扱っており、500÷1.05＋10,000≒10,476万円という誤った結果になります。肢3は1.05で割るべきところを掛けており、(500＋10,000)×1.05＝11,025万円は現在価値ではなく1年後の将来価値の計算です。肢4も誤りで、直接還元に用いるのは費用との対応を整理した純収益です。今回の一致を、どんな入力でも二つの方法が同額になるという意味に広げないことが大切です。

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