不動産

解説: 公示価格は国土交通省が地価公示法に基づき、毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を調査して3月下旬に公表します。一般の土地取引の指標や公共事業の補償の基準とされます。都道府県が7月1日基準で公表するのは基準地標準価格、国税庁が1月1日基準で公表するのは路線価（相続税評価額）、3年ご…

解説: 基準地標準価格は都道府県知事が国土利用計画法に基づき毎年7月1日時点の基準地の価格を調査し、9月下旬に公表します。公示価格と同様に一般の土地取引の指標となりますが、基準地は都市計画区域外も含まれます。相続税・贈与税の計算に使用されるのは路線価（公示価格の約80%水準）です。

解説: 路線価は国税庁が毎年1月1日時点を基準として公表する土地評価額で、公示価格の約80%を目安（時価の80%水準）に設定されています。相続税・贈与税における宅地の評価に使用されます。固定資産税評価額は公示価格の約70%水準です。路線価は路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの評…

解説: 固定資産税評価額は市区町村長（東京都23区は都知事）が固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税などの課税標準として決定する価格です。公示価格の約70%が目安とされています。評価替えは原則3年ごとに行われます（基準年度：2021年・2024年など3の倍数の年）。

解説: 公示価格を100とした場合の各価格の水準は、公示価格・基準地標準価格がほぼ同水準（100）、路線価が約80%、固定資産税評価額が約70%です。これを「一物四価」といいます。実際の取引価格（実勢価格）は公示価格よりも高い場合も低い場合もあります。

解説: 宅地建物取引業とは、宅地・建物の売買・交換またはその媒介・代理を業として行うことで、免許（国土交通大臣または都道府県知事）が必要です。個人が自己所有の不動産を1回売却する行為は「業」ではないため免許不要です。自ら売主となる場合も宅地建物取引業の免許が必要です。不動産管理業のみ（賃…

解説: 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、手付金の額は売買代金の20%を超えることができません。手付金は原則として解約手付とみなされ、買主は支払った手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に返還することで、相手方が契約履行に着手するまでは契約解除が可能です。

解説: 2020年4月1日施行の改正民法により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に改められ、責任の範囲や救済方法（修補・代金減額・損害賠償・解除等）が整備されました。売主が宅地建物取引業者の場合、契約不適合責任の通知期間を「引渡しから2年以上」とする必要があります（1年への短縮は不可）…

解説: 重要事項の説明は宅地建物取引士が、取引相手に対して契約締結前に書面（重要事項説明書）を交付して行わなければなりません（宅建業法第35条）。宅地建物取引士証を提示して行う必要があります。売買・交換だけでなく賃貸借の媒介・代理の場合も重要事項の説明が必要です。

解説: 宅地建物取引業者は、建築確認等の許可・確認を受けた後でなければ未完成の建物・宅地について広告を行うことができません（宅建業法第33条）。また契約も建築確認等の取得後でなければ締結できません。これは消費者を保護するための規制です。

解説: 用途地域は13種類（2019年の田園住居地域追加後）あり、住居系8種類（第一・二種低層住居専用地域、第一・二種中高層住居専用地域、第一・二種住居地域、準住居地域、田園住居地域）、商業系2種類（近隣商業地域・商業地域）、工業系3種類（準工業地域・工業地域・工業専用地域）です。工業専…

解説: 建ぺい率は「建築面積 ÷ 敷地面積 × 100%」で、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た水平投影面積）の割合です。容積率が延べ床面積の割合です。建ぺい率の制限は用途地域ごとに異なります（30〜80%）。防火地域内で耐火建築物を建てる場合は指定建ぺい率に10%加算されます…

解説: 容積率は「延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100%」です。前面道路の幅員が12m未満の場合、指定容積率と「前面道路幅員×法定乗数（住居系4/10・その他6/10）」のいずれか小さい方が制限値になります。地下室は住宅用途に限り容積率算定から除外できる緩和規定があります。前面道路が2本…

解説: 建築基準法では、建築物の敷地は幅員4m以上の道路（建築基準法上の道路）に2m以上接していなければなりません（接道義務）。幅員4m未満の道路（2項道路）に接する場合は「セットバック」が必要です。袋地でも隣地通行権（民法）を使って道路へのアクセスが確保できる場合は建築可能なケースがあ…

解説: 市街化調整区域は市街化を抑制する区域であり、開発行為は原則として禁止されています（例外的に許可される場合はあります）。市街化区域では一定規模以上（原則1,000㎡以上、三大都市圏特定区域500㎡以上）の開発行為に開発許可が必要です。非線引き区域・準都市計画区域でも開発許可制度は適…

解説: 不動産取得税は都道府県税で、取得した不動産の価格（固定資産税評価額）に税率を乗じて計算します。標準税率は土地・住宅が3%、住宅以外の建物が4%です（本則は4%だが住宅・土地は特例で3%）。一定の住宅・住宅用土地については課税標準の特例・控除があります。

解説: 固定資産税は市区町村税（東京都23区は都税）で標準税率1.4%です。住宅用地の特例として、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準が評価額の1/6、一般住宅用地（200㎡超の部分）は1/3に軽減されます。新築住宅（居住用部分120㎡相当分）は3年間（一定の3階建て以上耐火・…

解説: 不動産の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下の場合は短期譲渡所得（税率39.63%）として課税されます。なお居住用財産（マイホーム）で所有期間10年超の場合はさらに軽減税率の特例があります。

解説: 居住用財産を譲渡した場合に、一定要件（居住用・マイホーム・売主が個人等）を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。短期・長期どちらの譲渡所得にも適用されます。3,000万円特別控除を受けた年（前後2年含む）は住宅ローン控除との重複適用は原則できません。配偶者・直系血…

解説: 特定居住用財産の買換え特例は、旧居宅の所有期間が譲渡年の1月1日時点で10年超、かつ居住期間が10年以上の場合に適用でき、一定要件を満たした買換えであれば売却益への課税を将来（買換え後の物件を売却するまで）に繰り延べる特例です。非課税にするのではなく課税繰延べです。3,000万円…

解説: 借地権とは建物の所有を目的として土地を使用・収益できる権利で、地上権（物権）と土地賃借権（債権）の2種類があります。借地借家法による借地権の最低存続期間は30年です。更新後の期間は最初の更新が20年以上、その後は10年以上です。地上権は登記で対抗可能ですが、土地賃借権は借地上の建…

解説: 定期借地権は更新のない借地権で3種類あります。①一般定期借地権：存続期間50年以上、②事業用定期借地権：存続期間10年以上50年未満（専ら事業用建物の所有目的）、③建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上（期間満了時に地主が建物を買い取る特約）です。

解説: 普通借家契約では、賃貸人からの更新拒絶・解約申入れには「正当な事由」（立ち退き料の提供を含む）が必要で賃借人保護が厚い仕組みです。存続期間は1年未満を定めた場合は「期間の定めのない契約」とみなされます（無効ではない）。定期借家権では居住用・床面積200㎡未満の場合、やむを得ない事…

解説: 等価交換方式は、土地所有者が土地を提供しデベロッパーが建設費を負担してマンション等を建設し、完成後に土地・建物の持分を拠出した価値の割合（等価）に応じて交換する方式です。土地所有者は建設資金なしにビルの一部を取得でき、デベロッパーは土地購入費用なしに事業ができるメリットがあります…

解説: 事業用定期借地権（存続期間10年以上50年未満）を活用すると、土地所有者は建物を建てることなく地代収入が得られ、期間満了後は借主が建物を撤去して土地が更地で返還されます。住宅（居住用建物）の所有目的には利用できません。立ち退き料の支払い義務はありません。地代の水準は更地価格の2〜…

解説: 不動産登記は権利変動の対抗要件であり（民法177条）、登記がなければ第三者に所有権移転等の権利を対抗できません（ただし権利自体は移転する）。所有権移転登記は原則として売主と買主が共同で申請します。仮登記は順位保全効はありますが、本登記と同一の対抗力はなく第三者に対する対抗力はあり…