競売不動産取扱主任者試験 前提となる法律知識 練習問題 第10問: Aは、乙建物の担保不動産競売で買受人となり代金を納付した。乙建物には、抵当権の設定の登記より前から、Bが前の所有者Cから賃借して引渡しを受けて住んでおり、BはC

「賃貸人の地位はAに移り、賃貸借が終わったときのBへの敷金の返還の債務もAが引き継ぐ」が正しい記述です。Bの賃借権は抵当権の設定の登記より前に引渡しを受けたもので（借地借家法第31条）、抵当権者にも差押債権者にも対抗できるので、売却で効力を失いません（民事執行法第59条第2項）。

民法第605条の2第1項は、対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたときは賃貸人の地位が譲受人に移るとし、第4項は敷金の返還の債務を譲受人が承継するとしています。敷金の返還の債務が前の所有者に残るとする肢は、第4項と合いません。

地位の移転にBの承諾が要るとする肢は、第1項が賃借人の承諾を要件にしていないことと食い違います。敷金が売却代金から返されるとする肢は、敷金の返還が配当ではなく、賃貸人の地位とともに移る債務であることを見落としています。

引き受ける賃借権がある物件では、敷金の返還も買受人の負担になる点を買受けの前に考えに入れておきます。