賃貸不動産経営管理士 賃貸住宅管理の実務・関連法令 練習問題 第59問: 賃貸人Bは、所有する賃貸住宅の1室を賃借人Cに期間2年で賃貸し、Cは引渡しを受けて住んでいる。賃借権の登記はない。その後、Bが破産手続開始の決定を受けた。この場

正解は2です。建物の賃貸借は、登記がなくても引渡しがあれば対抗力を持ちます（借地借家法第31条）。

賃貸人の破産では、賃借人がこの対抗要件を備えているときは、解除か履行かの選択を定めた破産法第53条第1項・第2項は適用されず、賃借人の請求権は財団債権となります（第56条第1項・第2項）。賃借権の登記がないから破産管財人が解除か継続かを選べるという考えは、引渡しが対抗要件になることを見落としています。

賃貸借は元の契約のまま続くので、管財人と新しい契約を結び直すこともありません。破産管財人が建物を任意に売却するには裁判所の許可が要り（第78条第2項第1号）、賃借人の同意で代えることはできません。

管理の実務では、入居者に住み続けられることを伝え、賃料の振込先を破産管財人に確かめます。