賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約（民法・借地借家法） 練習問題 第30問: 賃貸人Aが賃借人Bに建物を賃貸し、Aの承諾を得てBが住戸をCに転貸している。Bが賃料の支払を怠ったため、AがAB間の賃貸借をBの債務不履行を理由に解除した。この

正解: 3. BC間の転貸借は、原則として、AがCに対して住戸の返還を請求した時に、BのCに対する債務の履行不能により終了する。

正解は3です。最高裁平成9年2月25日第三小法廷判決（平成6年（オ）第456号）は、賃貸借が賃借人の債務不履行を理由とする解除により終了した場合、賃貸人の承諾のある転貸借は、原則として、賃貸人が転借人に対して目的物の返還を請求した時に、転貸人の転借人に対する債務の履行不能により終了するとしました。1は誤りです。原賃貸借が債務不履行を理由とする解除で終了すれば、転借人は転借権を賃貸人に対抗できず、転貸借の期間が残っていても使用を続けることはできません。2は誤りです。解除の意思表示の到達で当然に終了するのではなく、終了の時期は上記のとおりです。4は誤りです。借地借家法第34条の通知が必要なのは、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合です。合意解除を転借人に対抗できないとする民法第613条第3項も、債務不履行による解除権があった場合を除いています。

根拠・参照資料: 民法第612条・第613条第3項、借地借家法第34条

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