賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約（民法・借地借家法） 練習問題 第26問: 建物所有者Aが、転貸事業を営むBとの間で、Aが建築した建物を一括してBに賃貸し、Bが各住戸を転貸する契約（いわゆるサブリース契約）を締結し、賃料保証特約と賃料自

正解: 1. この契約も建物の賃貸借契約であり、借地借家法第32条第1項が適用されるので、賃料自動増額特約があっても、そのことで直ちに同項に基づく減額請求が妨げられることはない。

正解は1です。最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決（平成12年（受）第123号）は、転貸事業のために建物を一括して賃借する契約も建物の賃貸借契約であって借地借家法第32条が適用され、同条第1項は強行法規であるから、賃料自動増額特約があっても直ちに賃料増減額請求権の行使が妨げられるものではないとしました。2は誤りです。最高裁平成15年10月23日第一小法廷判決（平成14年（受）第852号）は、サブリース契約での減額請求の当否と相当賃料額の判断では、当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合考慮すべきで、特に賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきとしました。3は誤りです。上記平成15年10月21日判決は、使用収益の開始前に同項に基づいて賃料の増減を求めることはできないとしました。4は誤りです。同項ただし書が定めるのは「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」です。

根拠・参照資料: 借地借家法第32条第1項

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