賃貸不動産経営管理士 賃貸借契約（民法・借地借家法） 練習問題 第11問: 建物賃貸借の特約と借地借家法の適用に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば誤っているものはどれか。

正解: 4. 引渡しを受けた建物の賃借人が、その後に建物の所有権を取得した者に賃借権を主張できるとする規定に反する特約で賃借人に不利なものも、当事者が合意すれば有効である。

正解は4です。借地借家法第37条は、第31条（建物賃貸借の対抗力）、第34条、第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものを無効としています。当事者が合意しても有効にはなりません。1は正しい。造作買取請求権（第33条）は第37条に挙げられていないので、請求しない旨の特約も無効にはなりません。2は正しい。取壊し予定の建物の賃貸借で取り壊す時に終了する旨の特約は、取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならず（第39条第2項）、電磁的記録でされたときは書面によるものとみなされます（同条第3項）。3は正しい。一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法第3章（借家）の規定は適用されません（第40条）。強行規定の範囲に第33条が入っていない点が問われやすいところです。

根拠・参照資料: 借地借家法第37条・第33条・第39条・第40条

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